购房知识     
 

买房还贷怎样划算 银行绝不会告诉你的三件事

文章类型: 购房知识         出处:大楚网综合 

随着理财意识的广泛普及,每个人与银行打交道的次数越来越频繁,对于银行知识、业务的了解似乎也有了很大的进步。但总有一些看似很“肯定”的事,在银行那里却成了“不一定”。在银行里,还存在着不少让非专业人士“意想不到”的事情。


 提前还贷还要多付利息?


提前还贷能不能节约利息支出,就得看是提前几天。因为银行的年利率是按360天计算的,而一年却有365天。因此,对于是1年期的贷款,你若提前还贷,使贷款的实际天数少了360天,你就能节约利息支出;但若使贷款的实际天数大于360天,你就会很冤枉地多支付利息了。


【相关案例】


2006年,江小姐用房产抵押向银行借了一笔50万元的1年期个人消费贷款,利率为7.254%(在一年期基准利率5.58%的基础上上浮了30%),贷款于2007年3月29日到期。为了节约利息支出,她于今年3月28日提前归还了50万元的贷款。


还款后,江小姐回家仔细一算,发现有问题,似乎银行多收了利息。就算到期还款,利息也才36270元,可提前一天还款少占用银行资金一天,却还要多支付利息?后来江小姐电话讯问银行,才知道自己提前还贷,还吃了亏


原来银行有规定:1年期的贷款,实行 “一次性还清贷款本息”的还贷做法:贷款到期还款,利息按“贷款本金×年利率”计算;贷款提前还款,按“贷款本金×贷款日利率×贷款实际天数”计算利息。银行对于日利率的计算公式为:年利率÷360天。


根据银行的规定,江小姐若于3月29日贷款到期时归还贷款,则银行就按到期还款计算利息,计算公式如下:


贷款本金500000元×年利率7.254%×1年=36270元。


而江小姐4月28日还款,银行则按实际贷款天数364天计算利息,计算公式如下:


贷款本金500000元×(年利率7.254%÷360)×实际贷款天数364×1年=36582 元。


其中,日利率=年利率7.254%÷360


如此一计算,江小姐提前还款显然还要多支付利息312元(36582元 -36270元),真是吃大亏了。


江小姐的吃亏经历,给我们一个教训:对于是1年期的贷款,提前还贷并不一定就节约利息支出。提前还贷能不能节约利息支出,就得看是提前几天。因为银行的年利率是360天计算的,而一年却有365天,这之间差了5天的时间;借款的实际天数360天,就是提前还贷与到期还贷利息支出相同的平衡点。因此,你若提前还贷,使贷款的实际天数少了360天,你就能节约利息支出;相反的,若提前还贷,使贷款的实际天数大于360天,你就会很冤枉地多支付利息了。


因此,看似很简单的贷款归还之事,其实隐藏着很大的学问,小视不得,也想当然不得。弄清还贷的“真谛”,会让你节约一大笔开支,使你的银行借款成本最低化。


定期存款的收益不如“活期存款”——只不过这里所指的“活期存款”是货币市场基金。许多货币市场基金的七日年化收益率(类似于年利率)都在2.4%以上,而且货币市场基金收益不用纳税,购买时也不需要任何的费用。由此可见,货币市场基金的收益明显高于1年期及以下期限的银行定期存款。


定期存款的收益不如“活期存款”。乍一听,肯定认为是不可能的事。但还真有此事,只不过这里所指的“活期存款” 是货币市场基金。


今年3月19日升息后,银行一年期定期存款的在扣除20%的利息所得税之后,收益率为 2.79%×(1-20%)=2.232%,而2007年许多的货币市场基金的七日年化收益率(类似于年利率)都在2.4%以上(且货币基金收益不用纳税,购买货币市场不需要任何的费用)。例如,2007年3月30日华宝现金宝(B级)七日年化收益率2.918%、华富货币基金七日年化收益率还高达 3.486%。可见,货币市场基金的收益明显高于1年期及以下期限的银行定期存款。


假设拿10万元投资货币市场基金,以2.4%的七日年化收益率计算,其投资收益为2400元;而10万元投资储蓄存款,1年期的税后投资收益2232元、半年期的税后投资收益才1944元、3个月的定期存款税后投资收益更是少至1584元。后三者分别比前者的投资收益少了168元、456元和816元。


而且,货币市场基金流动性好、变现快,具有 “收益赛定期、便捷似活期”的特点。投资者可以不受到期日的限制,根据自身对资金的需求,随时赎回变现,赎回的款项第2天(通过基金公司网站直接买卖)或是第3天到账(通过银行柜台或是网上银行买卖)。且收益率不会因为赎回而受到影响,也就是说货币市场基金不会有“定期存款提前支取,收益变活期”的不足。


例如,拟投资1年期10万元货币市场基金,因急需资金于投资于半年之后赎回变现,则收益(收益率假定为2.4%)约为1200元;而10万元的定期存款存了半年后提前支取(按活期利率计算),税后收益才为288元。收益真是天壤之别。


利息收入,是货币市场基金收益的主要来源。人民币升息后,市场利率会越走越高,货币市场基金的收益率也水涨船高。因此,在目前的加息环境下,流动性极好的货币市场基金非常适合于活期储蓄存款投资者、一年期以下的定期储蓄存款投资者。


为了提升你的个人信用,你必须使用一个技巧:就是在透支消费后,即便你有能力全额还款,也不妨选择一两次归还“最低还款额”,然后在下期账单到时还清透支款;这样做虽然让银行吃了点利息,却能提高你在银行的信用程度,值得。


几乎所有信用卡持卡人都会认为:当持卡消费透支时,在到期还款日之前还清全部的款项,如此还款的信用肯定会高于选择最低还款额的信用,因为每次都全额还款会让银行知道自己有充足的还款能力。但事实却不一定是这样


在同一个单位上班、同样收入水平且年龄也相同的王先生和李先生,去年1月份在某银行办理了贷记卡。今年3月初,他们都感觉5000元的信用额度不够用,均向这家银行的信用卡中心申请提高信用额度至1万元,并且按要求提供了同样的材料(就连房产证也是同一座楼同一层的面积相同的两套商品房),但令他们想不通的是,王先生的信用卡的信用额度提高到了1万元,而李先生的信用额度才到8000元。


李先生后来向一位银行朋友诉说了这一“信用歧视”。他说,王先生和他的每个月的透支消费额相差不了上下,他每次透支消费后都及时地全额还款;而王先生却有好几次资金不足,选择了归还最低还款额。李先生抱怨说:“信用卡的信用额度象征着一个人的信用。我的信用程度怎么会不及王先生呢?银行明显是‘信用歧视’。”


银行朋友听完之后,笑着告诉李先生,银行这样做有银行的道理


信用卡持卡人向银行申请提高信用额度,银行除了依据持卡人的信用情况和还款能力,一般还会根据持卡人的另外两个情况来定夺信用额度的高低。


一是持卡人日常的消费额度情况。例如某一信用卡的信用额度是5000元,该持卡人每个月的消费额约在2000元上下,那么银行就会认为5000元的信用额度已经足够持卡人使用了。因此,该持卡人申请提高信用额度,银行一般不会给予太高的信用额度。若是该持卡人每月的消费额都接近或是超过5000元,银行就会根据其信用情况和还款能力较大幅度地提高其信用额度。


二是持卡人给银行创造的收益。根据李先生和王先生的情况,两人信用额度不一样的原因显然不是“日常的消费额度”的问题;而是李先生和王先生给银行创造的效益不同造成的。


因为银行推行信用卡的目的就是为了赚钱,李先生每次都全额还清透支款而取得了免息的短期信贷,银行却收不到你的一分利息,银行是“有点不情愿的”。而王先生却不同了,他好几次选择了归还最低还款额,且不存在拖欠的情况,这就让银行多次赚取了利息,银行有利可图,当然给他更高的信用额度了


为了提升你的个人信用,你必须使用一个技巧:就是在透支消费后,即便你有能力全额还款,也不妨选择一两次归还“最低还款额”,然后在下期账单来时还清透支款;此外,还可以在购买大宗消费时选择“零利率零手续费”的分期付款业务。这样做,虽然让银行吃了点利息,但却能提高你在银行的信用程度,值得!但为了节约利息支出,在故意选择“归还最低还款额”时,建议选择那些消费总额较低的月份,这样向银行支付的信用卡透支利息会少些。


 


 


     打印该页
加入时间:2010-6-22 16:12:35
   
 
最新资讯
 
大庆建起“塞北三亚” 主打生态美景...
夏季海南避暑 五个最值得冒险去处推荐之...
艳遇丽江一剂妖娆的毒药 小资堕落的天堂...
躲避酷热“烤”验 推荐避暑好去处...
避暑胜地大pk 避暑名山对阵避暑城市之庐...
昆明夜景,夜里爬西山...
皇城根下,秦腔悠悠...
一虾两吃の翡翠虾球...
夏日私房菜之凉拌海带...
粤式杨枝甘露的做法...
奶酪肉酱焗意面的做法...
印尼沙嗲手擀面的做法...
越式春卷...
豆浆小海鲜锅...
林志玲反驳“票房毒药” 称出演的电影票...
港星李彩桦指内地剧组拖欠尾款 片方发声...
刘嘉玲穿透视装出巡血拼 狂扫名牌迎结婚...
香港嫩模自爆遭淫媒电话骚扰 获邀出席富...
贾静雯削短头发黑色套装亮相 步出法庭满...
王菲巴黎时装照曝光 御用造型师打造简洁...
翁虹裸妆演绎美容秘诀 新书大爆家庭矛盾...
产妇医院死亡 30余亲属烧纸堵门欲引爆氧...
宝马车月月被借当婚车 车主成"车夫"苦不...
绑匪心软偷放女人质后自首 检察院决定不...
镇扶贫办主任接受检查机关调查后蹊跷死...
为生活山西85岁老人无儿无女牵骆驼乞讨...
江苏盐城5岁女童遭奸杀 警方已锁定嫌犯...
无良小饭馆为省成本用三无劣质饭盒 每个...
石首事件被免官员怀疑违规复出 待遇与原...
楼市租房常识:怎样租房才能省钱?...
大量二手房出现拉低租金 现在租房正是好...
毕业生租房:“10平米就够了!”...
限定租房面积,是一种懒政思维...
 
佛山之家是为服务佛山市民而推出的一便民佛山租房网,本站拥有大量的佛山楼盘信息佛山二手市场信息。
本站发布和查找任何信息均免费,是佛山市民首选公益性佛山租房网站。
关于我们 | 站点地图| | 业务范围 | 广告刊例 | 帮助中心 | 联系我们 | 友情链接 | 网站地图 | 免责声明 | |

Copyright @ 佛山之家  All Rights Reserved. 版权所有  粤ICP备10097046号
业务联系   Email:hm909@foxmail.com